Що нині відбувається на ринку херсонської нерухомості та чого очікувати, якщо раптом буде припинення бойових дій?
Про це йдеться в експертному коментарівласника агенції нерухомості Владислава Горина. Також публікуємо міркування щодо факторів формування купівельної спроможності в Херсоні.
Херсон пережив черговий рік в умовах обстрілів, коли червона зона поступово розширюється та захоплює все нові вулиці, що доволі далеко від узбережжя Дніпра. Попри це, містян хвилює, що буде з цінами на житло.
«Перший рік, а то й два повномасштабки (особливо після деокупації Херсона) більшість вірила, що війна скоро закінчиться і ціни в місті повернуться до довоєнних. А скоріш за все, стануть вищими за рахунок притоку інвестицій у відбудову міста», – зазначає Владислав Горин.
Він також висловлює свій погляд щодо розвитку ситуації у разі, якщо росіяни припинять обстріли:
«На мою думку, зростання цін буде незначним – 10-20%, максимум 30%. Це стосується Таврійського, Шуменського районів та Житлоселища. ХБК та Центральні райони міста надолужать у ціні більше (і приблизно зрівняються з попередніми районами). Але саме через те, що зараз вони втратили дуже багато. Для прикладу: 8 000 – 9 000$ – це те, що нещодавно пропонували за гарну 1-кімнатну квартиру на середньому поверсі практично в самому центрі.
Долю Східного, Антонівки та інших зруйнованих районів важко спрогнозувати. Скоріш за все, це квест на роки, бо власники не будуть намагатися відбудовувати зруйноване власними силами. Тут питання в тому, яку роль візьме на себе держава у цьому процесі. Тому поки прогнозую попит на дешеві ділянки у цих районах. Скажімо так, «на перспективу».
Острів знаходиться десь у проміжному положенні. Багато варіантів розвитку, але всі вони залежать від того, що з ним ще може статися до того, як війна закінчиться.
Хочу додати, що говорячи про зростання ціни, я маю на увазі не довоєнні ціни, а ті, які є сьогодні. Або будуть на період закінчення бойових дій», – підсумовує експерт.
Що може вплинути на ціноутворення
На думку пана Горина, є декілька моментів, які можуть вплинути на ціноутворення нерухомості в Херсоні.
«Перше. Після закінчення бойових дій до Херсона повернеться багато людей, які зараз за кордоном або в інших містах країни. Частина з них – для того, щоб жити в рідному місті, у себе вдома. А інша – аби вирішити певні питання, продати житло й поїхати назад. У такому випадку на продаж майже одночасно може бути виставлено багато нерухомості. Така пропозиція може суттєво знівелювати зростання цін, викликане припиненням бойових дій.
Друге. Масова видача сертифікатів за програмою єВідновлення. Зараз неможливий виїзд комісій для підрахунку збитків у червоній зоні. Коли така можливість зʼявиться, сертифікатів буде багато. Чи будуть вони одночасно профінансовані, то трохи інше питання. Мене більше цікавить, де саме власники сертифікатів будуть купувати житло по них? Ще рік-два тому я знав багато людей з наявними сертифікатами, які чекали, доки на законодавчому рівні дозволять купувати житло саме в Херсоні. Зараз, гадаю, таких бажаючих стало в рази менше. Час покаже, що буде насправді. Але надії та сподівання на краще залишаться назавжди у свідомості херсонців», – вважає експерт.
Хто формував ринок нерухомості в Херсоні
У коментарях під дописом експерта херсонець Володимир зазначає, що в місті до повномасштабного вторгнення сформувалася стала ситуація з тим, хто формує попит на нерухомість.
«Ні для кого не секрет, що основними покупцями херсонської нерухомості впродовж багатьох років були моряки, аграрії та курортники. За валюту, привезену одним моряком, фактично відбувався ланцюг із приблизно 10 угод купівлі-продажу. Тобто з десяти покупців лише один реально заробляв гроші для купівлі житла. Усі інші або продавали, щоб трохи доплатити, або змінювали житло на дешевше, або розмінювали квартиру на дві, міняли район, кількість кімнат, квартиру на будинок чи навпаки. Фактично гроші просто передавалися з рук у руки. Сто покупців із реальними грошима генерували близько тисячі угод.
Для моряків Херсон ніколи не був містом постійного життя та роботи – це було місто відпустки, відпочинку й витрат. Постає логічне питання: чи виконуватиме повоєнний Херсон таку саму функцію надалі? Річка, море, ліси – усе це ще багато років залишатиметься потенційно небезпечним. Більшість херсонських моряків виїхали за кордон у 2022 році й продовжують працювати там, облаштовуючи своє життя та життя своїх родин у значно безпечніших місцях. За таких умов малоймовірно, що вони й надалі масово везтимуть валюту до Херсона.
Аграрії. Близько 80% аграрного сектору області залишилося на лівому березі. Після підриву Каховської ГЕС повністю зруйнована система зрошення, відновлення якої потребуватиме багатьох років і колосальних інвестицій. За таких умов аграрне виробництво в регіоні втратило свою економічну стабільність, а разом із нею – і здатність формувати платоспроможний попит на нерухомість у Херсоні. Чи будуть за таких обставин фермери після збору врожаю купувати квартири в обласному центрі своїм дітям – питання риторичне.
Курортники. 100% курортної інфраструктури також розташовано на лівому березі. Усі виробничі підприємства в Херсоні зруйновані. Сфера послуг, яка існувала за рахунок постійного припливу грошей у місто, також фактично втратила свою економічну базу.
Моряки, аграрії та курортники – це були джерела доходів, які в рази перевищували середній рівень заробітків у місті. Саме вони формували платоспроможний попит. Ціни на нерухомість безпосередньо залежать від купівельної спроможності потенційних покупців. Сьогодні ж доходи цих покупців у Херсоні зменшилися в рази. За середнього доходу населення на рівні 10-20 тисяч гривень не можуть існувати ціни на нерухомість у десятки тисяч доларів. Думаю, що про ціни на нерухомість 2004-2021 років слід повністю забути. Вони формувалися в зовсім інших ринкових, економічних і демографічних умовах, яких більше не існує і які найближчим часом не відновляться», – зазначає херсонець Володимир.
З думками експертів важко не погодитись, як і з тим, що зараз складно щось передбачити. Війна триває, а Херсон є тим містом, яке зазнає значних втрат унаслідок бойових дій. Отже, читаємо, аналізуємо, чекаємо…
Ілюстрацію створено за допомогою ШІ
Джерело – Гривна
