Себестоимость строительства увеличивается, поэтому застройщики пытаются компенсировать ее рост путем поднятия цен на каждый квадратный метр.Недвижимость растет в цене, как на дрожжах. Даже сейчас, летом, когда экономическая активность практически заснула. Но на выбор квартиры еще есть время, так как новая волна подорожания предполагается осенью. Ну а если денег на покупку не хватит, можно присмотреться к льготной ипотеке под 7%. Она действительно работает!
Как мы и предполагали месяц назад (см. "Деньги" от 24 июня 2021 года № 6 (429)), летом цены на недвижимость не застынут на месте. Вопреки устоявшейся тенденции, когда в июне-августе рынок жилья замирает, стоимость квадратных метров продолжает расти.
Это связано, в первую очередь, с тем, что застройщики пытаются компенсировать увеличение себестоимости строительства, и закладывают это в цену квадратных метров. По идее, это можно было бы сделать одним махом после летнего затишья. Например, в сентябре. Но девелоперы не хотят так сильно шокировать покупателей, поэтому "размазывают" повышение цен на весь год.
Еще одна причина роста стоимости жилья – сокращение числа новых проектов, которые запускают строительные компании. Чем меньше квадратных метров прибывает на рынок, тем выше цены ввиду того, что предложение сокращается, приближается дата сдачи начатых ранее объектов, и стоимость квартир в них растет.
Кроме того, застройщики продолжают сокращать число новостроек эконом-класса и все больше переключаются на более дорогой комфорт-класс. Это тоже влияет на цену квадратного метра.
Впрочем, есть и не вполне рыночная причина. И она весома: предстоящие изменения в налогообложении продаж недвижимости – см. стр. 11 и 15. Из-за опасений относительно тех налоговых новаций многие покупатели ускорили поиски, а продавцы приподняли цены. А чего ж не поднять, если спрос ситуативно вырос.
В июне было жарко
Несмотря на то, что цены на жилье на намерены останавливаться, их рост летом все-таки замедляется. Хотя и не во всех гола родах. По данным lun.ua, в Киеве средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за июнь выросла на 2,6% – до 30,8 тыс. грн. В валютном эквиваленте средняя цена подросла на целых 4,6% –до 1130 долл./кв. м. Минимальная стоимость "квадрата" в столице к концу июня в гривне достигла 21,5 тыс. грн., а в валюте – 790 долл.Как объясняют эксперты, в июне введено в эксплуатацию несколько крупных объектов в Киеве, что, как мы помним, сопровождается ростом цены в таких ЖК. Во-вторых, активизировались сделки с квартирами, которые были отложены из-за весеннего локдауна и длинных майских праздников. Застройщики же, видя спрос, не теряют времени даром и начинают активно поднимать цены.
В то же время, за пределами столицы рост цен в июне был более умеренный. Средняя стоимость квадратного метра в Одессе в течение первого летнего месяца вообще не изменилась, во Львове средняя цена нового жилья увеличилась на 2%, в Днепре и Харькове – на 1–1,5%. В долларовом эквиваленте в перечисленных городах цены подросли на 1–2%.
Также Госслужба статистики обнародовала данные о темпах строительства в мае. По сравнению с апрелем 2021 года объемы жилого строительства сократились на 5,3%. А вот по сравнению с маем 2020 года – рост почти на 31%. Здесь объяснение очень простое: в мае прошлого года, равно как и в апреле, строительный рынок находился в анабиозе из-за карантина. В 2021 году ситуация с темпами строительства значительно лучше, поэтому и статистика гораздо красивее.
Нужно срочно разобраться
По большому счету, на строительном рынке сейчас две главные проблемы. Первая – это неутихающие протесты покупателей квартир в жилых комплексах, связанных с обанкротившимся банком "Аркада".В первых числах июля в центре Киева прошел очередной масштабный митинг аркадовцев. На этот раз они адресовали свои требования непосредственно президенту Владимиру Зеленскому, обратившись к нему с просьбой выделить 3,6 млрд. грн. государственного финансирования в виде льготных кредитов под государственные гарантии, что даст возможность достроить ЖК "Патриотика", "Патриотика на озерах" и "Эврика".
Напомним: в начале 2021 года покупатели квартир в упомянутых жилых комплексах подписали меморандум со строительной компанией Stolitsa Group, которая должна была взять на себя обязательства по завершению строительства почти 40 домов. Но объекты новому застройщику до сих пор так и не переданы.
Вторая болевая точка рынка – долгоиграющая реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), которая тянется уже более года. Инспекцию за это время так и не ликвидировали, а Кабинет Министров учредил еще две структуры, которые отвечают за строительный контроль. Это привело к хаосу на рынке и к существенным задержкам при вводе объектов в эксплуатацию.
Но Верховная Рада 1 июля приняла в первом чтении законопроект № 5655, который негласно называют законом о ликвидации ГАСИ. Его нормы отменяют разрешения на получение права на строительство и принятие в эксплуатацию завершенных объектов недвижимости.
Полномочия по процедурам госрегистрации в сфере градостроительной деятельности будут возложены на нотариусов, на представителей органов местного самоуправления и на должностных лиц Госинспекции архитектуры и градостроительства, которую в декабре 2020 года создал Кабмин. При этом функции государственного градостроительного надзора будет выполнять Минрегионстрой.
Ипотека на волне
Ну а что там с ипотекой? По данным Национального банка, этот вид кредитования набирает обороты. В конце июня НБУ опубликовал отчет о финансовой стабильности, в котором сказано, что в течение 12 месяцев банки выдали около 15% новых ипотечных кредитов. Помимо этого, средневзвешенная ставка по ипотеке снижается, и в апреле она уже находилась на отметке около 14% годовых, что на 7 п. п. ниже, чем в начале 2020 года.Также Нацбанк указывает на то, что рынок ипотеки подогревает программа государственного субсидирования жилищных кредитов под 7%. В то же время, по этой программе кредитные риски несут исключительно банки. Поэтому они сохраняют действующий подход к оценке платежеспособности клиентов, что ограничивает темпы роста объемов кредитования.
По данным Министерства финансов, банки за время действия программы "Доступная ипотека 7%" к 12 июля выдали в общей сложности 554 кредита на сумму 470 млн. грн. Еще у банков на эту дату в процессе рассмотрения находилось свыше 880 кредитных заявок на 760 млн. грн. Из них 19,5% – на покупку квартир в новостройках, и 80,5% заявок – на квартиры со вторичного рынка. Средняя стоимость жилья, приобретаемого в кредит, находится в пределах 790–870 тыс. грн.
Что интересно, по данным Фонда развития предпринимательства, 77% лиц, подавших заявки на ипотеку, – наемные работники, а 23% – это частные предприниматели.
Это случится осенью
На вторичном рынке жилье тоже дорожает. Но темпы роста цен чуть ниже, чем на первичном. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), за январь–июнь 2021 года вторичное жилье подорожало на 7–10%, а до конца года рост цен составит еще 3–5%.Как объясняют эксперты ассоциации, в течение июля и вплоть до середины августа ценовая динамика будет относительно стабильной. Но уже со второй половины августа и до середины декабря рост стоимости квартир значительно ускорится.
Одним из главных факторов удорожания вторичной недвижимости АСНУ называет рост спроса на жилье в связи с притоком покупателей, в том числе с первичного рынка. Второй фактор – это льготная ипотека, которая дает возможность стать владельцем недвижимости, имея на руках лишь 15% стоимости квартиры.
Ну, и как уже сказано, принятие горячо обсуждаемого законопроекта № 5600 (стр. 11) может еще подстегнуть рост цен на недвижимость. Из-за НДФЛ в размере 18% при продаже свыше трех квартир в течение года. Да, по идее эта норма должна ударить по рукам квартирным спекулянтам. Но риелторы уверены, что это отразится и на ценах в целом.