Как говорят, любой разговор в конечном счете сводится к разговору о деньгах. Это, естественно, прямо относится и к проблемам государственного значения, ведь и тут, ключевой вопрос, над которым ломает голову власть — где взять деньги?Конечно, никто не в состоянии дать “всеобъемлющий” ответ на этот вечный вопрос. Тем не менее, рискну дать несколько советов, ведь часто реальные живые деньги просто лежат под ногами, и государству, его руководителям нужно просто желание (а также политическую волю), чтобы их “поднять”.
Прежде всего, скажем о таком колоссальном резерве, как незаконченное строительство. По данным Минрегионстроя, в Украине насчитывается более 18 тысяч недостроев. Более половины от общего количества объектов начаты до 2000 года, а 2 тысячи из них — еще в советское время. Однако в материальном измерении это гораздо больше.
В стадии незавершенного строительства, а это означает не только безрезультатно изъяты из оборота средства, но и неработающие по назначению здания, сейчас находится: 4 тысячи жилых домов общей площадью 17 млн. кв. метров на 193 тыс. квартир; 700 школ на 160 тысяч ученических мест, 300 дошкольных учебных заведений на 30 тысяч мест; 450 больниц на 25 тысяч койко-мест; 180 ФАПов и амбулаторий на 1300 посещений в смену; 900 объектов водоснабжения, 700 — водоотведения, 500 — теплоснабжения, линии электропередач, транспортные сооружения и другие объекты. Всего же в коммунальной собственности находится 41% долгостроев, в государственной — 13%. В недостроенные объекты государственной собственности вложено 53 млрд. гривен, коммунальной — 28 млрд. Только центральные органы власти, которые строят жилье, имеют 243 недостроенных жилых дома, где уже освоено более 1 млрд. гривен.
“Количество зарытых в землю денег таково, что надо принимать решение: достраивать, менять целевое назначение, продавать или ликвидировать”, — заявил Министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Анатолий Близнюк. “Министерство будет предлагать начиная с 2012 года финансировать из государственного и местного бюджетов только недострои, и только те, по которым принято решение целесообразности продолжения строительства”, — подчеркнул А. Близнюк.
По его словам, Минрегион предложит также ряд организационных шагов, направленных на решение проблемы долгостроев. В частности, создание специальной координационного совета по определению целесообразности достройки каждого объекта государственной и коммунальной собственности, формирование перечня объектов на среднесрочную перспективу. Необходимо также определение источников финансирования достроек из государственного бюджета на 2012 год. Кроме того, прорабатывается целесообразность создания государственного строительного банка.
Действительно, часто собственником безнадежно замёрзших объектов являются госструктуры, для которых его достройка на бюджетные деньги совершенно нереальна, а продажа или привлечение инвесторов невозможно по формальным или политическим причинам (речь идет о недостроенных медучреждениях, объектах культуры и т.п.). Многие начальники разного уровня используют известный с советских времен принцип: “главное — ввязаться в “драку””, иначе говоря — затеять строительство, а затем под уже начатую стройку выбивать средства? из вышестоящих структур.
Показательным примером такого “государственного подхода” является “объект”, уже двадцать с лишним лет уродующий центральный проспект Херсона. Закладывался он как Дом Политпросвещения, но в свете наступившей эпохи гласности и свободы слова был передан областной телерадиокомпании. Естественно, у нее нет и никогда не было средств, чтобы осилить достройку, но и расставаться с “мечтой” о престижной и просторной штаб-квартире не хочется. Поэтому все сменявшие друг друга руководители Херсонской ОГРТК героически отражали попытки “реквизиции”, каждый год рапортуя, что на строительстве “освоено” 2, 3, 4 тысячи гривен и умалчивая на “сколько” за этот же период объект понес ущерб от естественного разрушения.
И по итогам проведенной инвентаризации видно, что чиновничья методика принципиальных изменений не претерпела. Как сообщает пресс-служба Минрегионстроя, “По предложениям регионов первоочередной достройки требуют около 5,3 тысяч объектов, с общим объемом финансирования более 77 млрд. гривен. Министерством прорабатываются предложения областных государственных администраций относительно мер на государственный и местный уровень для завершения строительства.
Всего, по информации застройщиков более 10 тысяч недостроев (57% общего количества) планируется достроить. На почти 3 тысячах (15%) — окончательно прекратить строительство и списать расходы, еще 3 тысячи (16%) — продать или перепрофилировать. В целом же для завершения строительства объектов, которые могут быть ведомы в эксплуатацию, по данным регионов необходимо около 237,9 млрд. гривен: почти 55,9 млрд. гривен на жилые долгострои, оставшиеся на нежилые и инженерные сооружения”
Понятно, что речь идет о совершенно неподъемных для нашего государства суммах, но лишь по 16% случаев чиновники готовы признать очевидное. В очередной раз проблема недостроев рассматривается с точки зрения — где взять деньги на достройку (а взять их особо негде). Понятно, что за счет прямого государственного финансирования решить проблему нереально, “лучшие времена” для нашей страны наступят, увы, еще очень нескоро — сколько чиновники будут озвучивать нереальные суммы и изыскивать средства?, столько эти объекты и будут не достраиваться, а приходить в состояние полной негодности.
К сожалению, речь идет о явлении, которое я назвал бы “фетишизмом”. Из политических и всяких прочих соображений общество и власть боятся признаться самим себе, что та, советская жизнь, ушла безвозвратно уже двадцать лет назад и реализовать тогдашние “стандарты” нет никакой возможности, а часто (хоть в этом многие со мной наверняка будут несогласны) и необходимости, как в случае с херсонским Домом Прессы.
Между тем, недострои могут и должны быть не получателем, а донором средств для госбюджета. Все они располагаются на весьма недешевой ныне земле, да и уже вложенные в их постройку ресурсы делают их весьма привлекательными для инвесторов, ведь перепрофилировать готовый на 70-80% объект дешевле, чем строить с нуля. Поэтому итогом инвентаризации по большинству объектов, принадлежащих государству, должна стать их приватизация, притом по принципу “с молотка”, без всяких условий.
Пусть лучше частный инвестор использует данный объект (или даже территорию, на которой он располагается, как считает нужным, естественно в рамках действующего законодательства). Это принесет в бюджет дополнительные средства, которые, можно направить на достройку тех объектов, которые действительно необходимы.
Впрочем, то, что можно (с юридической точки зрения), как правило, давно уже и перешло в частные руки. Большинство принадлежащий государству недостроев относятся к объектам соцкульбыта и инфраструктуры, приватизация которых либо запрещена вообще, либо возможна лишь при обязательстве покупателя сохранить специализацию объекта. Это относится, в частности к недостроенным школам. Закон запрещает их перепрофилирование и продажу, но к сожалению, от заложенных в законодательство благих пожеланий число детей не прибавляется и потребности в новых школах (кроме мест, где старые школьные здания требуют замены) попросту нет.
А вырученные от продажи недостроев средства можно направить на реконструкцию и оснащение действующих школ или достройку дошкольных заведений, которые ныне в дефиците. Хотя и тут необходим трезвый расчет — демографы прогнозируют скорый спад рождаемости, поскольку поколение “бэби-бума” 80-х выходит из фазы максимального деторождения, а входят в нее фазу немногочисленные родившиеся в начале-середине 90-х. Т.е. реальна ситуация, что построенные с великими усилиями детсады вскоре будут пустовать.
Тоже самое можно сказать и о недостроенных медучреждениях. Будем честны, в большинстве больниц и поликлиник не наблюдается дефицита площадей, а следовательно нет нужды и в тех 450 недостроенных больницах, кроме случаев, когда они должны прийти на замену не отвечающим современным требованиям и аварийным зданиям.
Еще раз отметим, что пока, паче чаяния, наступят “хорошие времена” эти объекты могут прийти в полную непригодность для дальнейшей застройки. Велика вероятность и того, что спроектированные в советские времена здания будут попросту не удовлетворять новым требованиям для профильного использования. Те же недостроенные больницы по советским нормам имеют палаты на 6, минимум 4 пациента и “удобства” в коридоре, а мировые стандарты предусматривают палаты на 1-2 человек с “полнокомплектным” санузлом в каждой из них.
И совсем уж глупым, извините за выражение, выглядят требования “сохранить профиль” в отношении клубов и кинотеатров. Ну, будем честны сами с собой, не потому люди стали меньше их посещать, что обеднели с советских времен, а потому, что сама жизнь изменилась кардинально. Ведь в советские времена не было компьютеров с интернетом, видеомагнитофоны, появившиеся ближе к концу 80-х, оставались диковинкой, доступной немногим, а “в телевизоре” было лишь 2-3 канала, из которых “эксклюзив” показывал один (остальные служили лишь для повтора передач первого). Поэтому нынешний кризис кинопроката вполне естественен и к смене общественного строя имеет достаточно косвенное отношение, так же, как и первый, случившийся, когда в быт массово вошло телевидение.
Но, по прежнему от покупателей кинотеатров и прочих объектов культуры требуют сохранить их “назначение”. Так, под окнами моей квартиры десять лет зияли руины закрытого в конце 90-х кинотеатра, ожидая инвестора. В конце концов здание приобрел ритейлер под супермаркет, пообещав в инвестиционном договоре создать и малый кинозал, что он, естественно, не сделал. Впрочем, ни от одного из жителей нашего микрорайона я не слышал на сей счет особых сожалений.
Не будем делать предположений, почему власти закрыли на это глаза, но согласимся, что без глупых ограничений, делающим бессмысленным приобретение бывшего кинотеатра тем, у кого нет “административного ресурса”, выручить за него можно было бы гораздо больше денег.
История этого объекта подводит нас к тому, что аналогично ситуации с недостроями обстоит дела с объектами, закрытыми на “вечный” ремонт и реконструкцию. И тут приведем “пример из жизни”.
С дореволюционных времен вела свою историю херсонская школа №10, занимавшая симпатичное здание в самом центре городе, в самой “дорогой” его части. Но, увы, по нынешнем меркам оно было мало для школьного здания, не удовлетворяло современным требований и естественно, в советские времена эта школа неофициально считалась самой “отстойной” из находящихся в центре города. Поэтому её и закрыли, в связи с общим сокращением числа детей школьного возраста. Теперь прекрасное (для офисов) и просто симпатичное здание разрушается, поскольку, правильно — приватизировать и перепрофилировать его нельзя по закону.
Каждый читатель может вспомнить десятки таких полуразрушенных, заброшенных зданий в своем городе. И тут речь идет о “потенциальных” десятках миллиардов гривен, которые, впрочем, похоже ничто еще даже не инвентаризировал. Уверен, и здесь необходим подход, аналогичный тому, который предлагается к недостроям.
То же относится и к закрытым и нефункционирующим промышленным предприятиям. Такие объекты в большом количестве есть практически в любом украинском городе. Бывшие производственные корпуса сдаются под складские помещения либо просто пустуют, зияя выбитыми окнами. Но нужно посмотреть правде в глаза — надеяться, что предприятия, не ведущие никакой профильной деятельности в течении 5-7 лет (а многие “заколочены досками” с начала 90-х), возродятся к жизни в прежнем виде, не приходится.
Их коллективы распались, а ниши на рынке давно заняты; оборудование раскрадено на металлолом либо не подлежит восстановлению, морально устарело и не в состоянии обеспечить выпуск отвечающей современным требованиям продукции. Оставшиеся производственные помещения в таком состоянии, что также не представляют никакой ценности — проще и дешевле строить новые предприятия с нуля на пустующих землях.
Можно уверенно сказать, что в большинстве украинских городов продажа под снос безнадежно закрытых предприятий не только принесет немалые деньги в бюджет, но и позволит решить проблему участков под строительство многоквартирных домов на ближайшие 5—10 лет, причем эти участки находятся в удобных местах и располагают полностью готовой инфраструктурой (инженерными сетями и др.).
Такой шаг позволит ликвидировать дефицит земель под строительство, а значит и снизить его стоимость, ведь львиную долю издержек при строительстве нового жилья составляют откаты чиновникам за выделение земельных участков, что, в свою очередь, снижает и объемы строительства. Это тем более нежелательно, поскольку строительная индустрия является одним из основных локомотивов экономики, создает много рабочих мест на самих стройках и в смежных отраслях: производство стройматериалов, строительной техники, транспорте и т. д.
Также необходимо провести инвентаризацию земельных ресурсов за пределами городов, принадлежащих, но неэффективно или совсем не используемых земель министерств и ведомств, для передачи под строительство индивидуального жилья. Ведь главный тормоз индивидуального строительства — недостаточный земель под застройку. Между тем, именно расширение индивидуального строительства — самый перспективный путь в решении жилищного вопроса. Именно при строительстве небольших индивидуальных домов применение современных технологий позволяет обеспечить стоимость одного квадратного метра в районе $600—800 (естественно, при наличии достаточного количества земли под застройку). Ну а неиспользуемые ведомственные земли, расположенные вдали от мегаполисов, можно продать для использования в сельскохозяйственных целях.
Двоякую функцию — дополнительных поступлений в бюджет и способствования оптимальному распределению существующего в стране жилья, должно выполнить и введение реального налога на недвижимость. Ведь часто квартиры покупаются не самыми бедными гражданами не для проживания, а с целью вложения свободных средств (только в Киеве в 5% квартир никто не зарегистрирован) и ныне украинским гражданам покупающим жилье для собственных нужд, по сути дела, приходится платить “спекулятивный налог”.
Чтобы государственный налог на недвижимость выполнил свою функцию, он должен действовать по примерно следующим принципам: — налогом на недвижимость не облагается жилье, используемое владельцем для постоянного проживания в пределах установленных норм (к примеру, 25 м2 общей площади на каждого проживающего плюс 10—15 м2 на семью); — жилплощадь, на которой собственник лично не проживает, облагается налогом по запретительной ставке (5 —10% реальной стоимости в год); — за излишки площади владелец платит налог по умеренной ставке.
Конечно, это “тезисное” изложение идеи, в реальном законопроекте следует прописать многие нюансы: как, с одной стороны, исключить возможности для уклонения от этого налога, скажем: запрещение раздельного проживания несовершеннолетних и родителей, кроме строго оговоренных ситуаций, возможность контроля налоговыми органами случаев, когда супруги прописаны в разных местах, а с другой стороны, предусмотреть механизмы, направленные на то, чтобы от введения налога на недвижимость не пострадали простые люди, у которых излишки жилплощади появились “естественным” образом: как наследство или возникли в результате отселения совершеннолетних членов семьи (кроме супругов) либо смерти кого-либо из проживающих.
Налог на недвижимость необходим и в отношении недостроенных объектов, как жилого, так и прочего назначения, находящихся в частных руках. И тут мы видим сотни и тысячи (в целом по Украине) омертвленных строек, годами уродующих городские пейзажи. На их достройку у владельцев нет средств, либо они они выжидают восстановления благоприятной конъюнктуры, а частный застройщик и не планировал доводить строительство до конца.
Земля, особенно, в крупных городах, на “вкусных местах”, всегда отличный объект для инвестирования, но выделяется она лишь под конкретные проекты и для обладающим административным ресурсом чиновником и связанных с ними бизнес-структур выгодно оформить на себя земельный участок, “обозначить” (забив несколько свай) начало строительства запланированного объекта и “спокойно” держать участок в ожидания роста его цены или на “черный день”
Чтобы такая судьба не постигла государственные и коммунальные недострои, которые предполагается приватизировать, да и в целом “стимулировать” негосударственные структуры также активней искать средства для достройки принадлежащих им объектов, а не исходить из принципа “запас карман не тянет”, нужна нормативная база, при которой замороженный объект “тянул бы карман” весьма ощутимо.
Вариантов может быть много, как один из них — введение жестких нормативных сроков строительства по истечению которых, если объект не введен в строй, налагаются санкции — в виде пени, “штрафного” налога на неиспользуемую землю и т.п. (назвать такой платеж можно по разному). Главное, чтобы действовал принцип — не можешь (или не хочешь) достраивать сам, уступи тому, кто это в состоянии сделать.
Как видим, здравый подход к ситуации в сфере недвижимости способен ощутимо пополнить государственный кошелек, а ведь это только одна из сфер государственно-общественного механизма. И в остальных можно найти немало возможностей для экономии и получения дополнительных доходов, но в рамках одного материала их рассмотреть, понятно, невозможно.
Александр ФИДЕЛЬ, газета "2000"