Недобросовестные заемщики пользуются пробелами в законодательстве, привлекая порой для схем даже местные власти. Дела заканчиваются судебной тяжбой. Дело дошло до Верховного судаНа сегодняшний день в Украине сложилась ситуация, когда недобросовестный заемщик, заняв у банка деньги и отдав под залог имущество (прямо или через поручителя), просрочивает плату, а через некоторое время, посредством определенных манипуляций, оставляет в конечном счете имущество за собой или за поручителем.
Такие заемщики пользуются пробелами в законе и могут привлекать для этого местные власти. Чаще всего такое происходит, когда в залог банку отдают определенную недвижимость. Скажем, здание с участком под ним. Если должник с выплатами не справляется, по закону и договору банк забирает здание и принимает землю под ним в аренду на себя.
Но иногда должник, не справившийся с кредитом, отдает банку здание, но не землю в аренду. Вот и получается, что банк получает для дальнейшей продажи актив, но физически подступиться к нему не может. Как, собственно, и реализовать здание на торгах для компенсации потерь по невыплаченному кредиту. В таком случае финучреждения идут за правдой в суд.
В беседе с UBR.ua управляющий партнер АО Suprema Lex Виктор Мороз подтвердил такую тенденцию и поделился собственным опытом.
"Такие конфликты между кредитором и заемщиком действительно бывают. Банки идут в суды и там уже устанавливают сервитут (право пользование землей, – ред.). На моей памяти есть конкретный пример: года четыре назад в Одессе была такая ситуация с Проминвестбанком, который сегодня уже практически не существует", – говорит он.
Кейс Кредитвест банка
С такой проблемой в свое время столкнулись, например, и в Кредитвест банке. Еще в начале ноября 2016-го банк предоставил компании "Баукс инжиниринг ком" (БИК) кредит на 30,8 млн грн (открыл кредитную линию). Имущественным поручителем выступило ООО "Белковые ингредиенты и технологии" (БИТ).
Последнее передало Кредитвест банку в ипотеку (залог) недвижимость – нежилое помещение почти на 1,5 тыс. "квадратов" в с. Мила Киево-Святошинского района. Это здание находилось на земельном участке в 2 га, которым ипотекодатель БИТ пользуется по праву аренды на 49 лет.
В то же время компания БИК насобирала из-за просрочки платежей 24 млн грн долга, не справившись с выплатой кредита. В конце июля 2018 года за счет удовлетворения своих требований Кредитвест банк подписал с ипотекодателем БИТ договор, согласно которому помещение переходит в собственность банка.
Но самое главное, что этот договор, согласно нашему законодательству, удостоверял еще и переход права аренды земельного участка Кредитвест банку – замену арендатора в договоре. При этом, как заявляют в самом "Кредитвесте", с июля 2018 года банк платит за землю под размещение производственной базы как надлежащий пользователь.
Но в 2020-м банк узнает, что еще в 2019-м БИТ без оповещения учреждения, не имея на это правовых оснований, передает участок в субаренду двум своим связанным компаниям: "Мила инвест" и "АСГО интернешинал". То, что они связаны, прямо подтверждает Единый госреестр юрлиц, физлиц и общественных формирований.
Например, согласно ему, единым участником "Мила инвест" является Мельниченко Юлия Михайловна, которая параллельно выступает директором "АСГО интернешинал". Причем последняя является единственным участником БИТ, конечный бенефициар которой – Бекмезджи Осман Омер. В банке начали сразу же бороться за свои права.
Представители Кредитвест банка обратились к местному сельсовету относительно внесения изменений в договор об аренде. Но тот, не рассматривая по сути заявления учреждения, то дает разрешение на субаренду доли участка, то вообще предлагает его разделить, что является прямым нарушением прав банка.
Говоря проще, БИК и БИТ благодаря сговору с местными властями добились того, что право на аренду земли и ее сдачу в субаренду осталось за БИТ, заявляют в финучреждении. Вышло так, что "Кредитвест" потерял доступ к территории, а фактически – надежду получить на нее права. Более того, БИК построило там свои здания и представители банка не могут добраться к своему.
В свою очередь представители БИТ начали заявлять, что банк пытается проникнуть на этот земельный участок незаконно (силовыми путями) и давит на руководство предприятия. Компания также пыталась, согласно ее заявлениям, решить вопрос мирным путем, но в банке предложенные условия сочли неприемлемыми.
Как подчеркнул в разговоре с UBR.ua замглавы правления Кредитвест банка Сергей Лускалов, лицу, в пользу которого переходит право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит и право аренды на этот земельный участок.
"Действительно, тут договор аренды земли прекращается, в частности, в случае приобретения банком права собственности на сооружения, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке", – отметил в беседе с нами Лускалов. Добавим, что это действительно так, поскольку об этом четко говорит часть 3 Закона "Об аренде земли".
В финучреждении акцентируют внимание на том, что Кредитвест банк – не инвесткомпания. Его главная цель – не управление отчужденным имуществом, а – его продажа, чтобы покрыть потери по невозвращенному кредиту.
"Доступ к участку нам закрыли. И реализовать землю мы никак не можем", – говорят в банке.
С проблемой сталкиваются и другие банки
В комментарии UBR.ua управляющий партнер АО "Артель Адвокатов" Игорь Коржук тоже выразил уверенность в том, что банк прав."Компания не имела права без согласия банка передавать участок в субаренду. Это было сделано явно в противоречии закону. И это соглашение не соответствует требованиям законодательства. И заемщик, и местные власти, если они в том замешаны, должны понимать, что неправы", – поясняет он.
В Верховной Раде наличие пробела, позволяющего проворачивать подобные схемы, понимали. Парламент даже в начале февраля этого года принял соответствующий закон (1174-IX) во избежание таких ситуаций. И документ этот целиком подтверждает правоту Кредитвест банка.
Более того, на таких недобросовестных заемщиков, которые не отдают кредит, не исполняют взятые на себя обязательства, пытаясь окольными путями сохранить за собой право собственности на заложенное имущество, "напоролся" в свое время и Сбербанк. Учреждение даже в октябре 2020-го отправило Минюсту письмо с просьбой разъяснить ситуацию.
В Министерстве юстиции со множеством ссылок на законодательство ответили, что в своем споре оно полностью право. Это же четко подтвердила Большая палата Верховного суда постановлением от 25 февраля 2020 года. Среди прочего, в министерстве сослались и на 337 ст. Гражданского кодекса.
"К лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит и право собственности, пользования на участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя)", – ответили там.
Адвокат и старший партнер АК "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец в комментарии UBR.ua подчеркнул, что земля в таком случае на самом деле переходит в право пользования банка.
"В законодательстве этот вопрос уже урегулирован. По решению Большой палаты Верховного суда участок переходит в собственность финучреждения, если земля принадлежала собственнику здания. Если она собственнику не принадлежала, то банк может подписать договор сервитута", – подытожил Кравец.