Интересно, что помимо прочих месседжей людей зацепила короткая цитата Зеленского по поводу доступной ипотеки - под 10%.
"Учетная ставка НБУ с 17% в апреле снижена до рекордных 6%. Что это дает? Это ипотека на жилье не под 25%. А под 10% и меньше – представьте себе, она уже появилась", - заявил президент.
Стоит отметить, что ставка в 10% под покупку недвижимости в некоторых украинских банках действительно есть. Но вот парадокс - выстраиваться в очереди за доступной ипотекой украинцы почему-то не спешат.
Как говорят застройщики и риелторы, на рынке снижение ипотечной ставки пока практически не отразилось. Доля кредитных сделок в структуре продаж жилья по-прежнему мизерна - 2-2,5%.
"Банковские кредиты перебивают рассрочки от застройщиков, зачастую они более выгодные. Что же касается ипотеки под 10%, то там масса ограничений, и оформить ее человеку "с улицы" не так просто. Поэтому дешевые кредиты и не "выстрелили", — пояснила нам руководитель агентства недвижимости Best&Seller Ирина Луханина.
"Страна" разбиралась, можно ли получить кредит на покупку жилья под 10% "и меньше" и что для этого нужно.
200 кредитов в месяц на всю страну
О запуске ипотеки под 10% власти заговорили в начале лета. С июля программа заработала, а в сентябре стало известно о 400 выданных кредитах на сумму 329,2 млн гривен. Об этом сообщила в Фейсбуке заместитель главы Офиса президента Юлия Ковалив."По программе ипотечного кредитования под 10% годовых на сегодняшний день выдано кредитов на сумму 329,2 млн грн. Около 400 семей получили новое жилье в кредит под доступную стоимость в течение двух месяцев со дня запуска программы", – заявила она. Также Ковалив добавила, что на тот момент было согласовано более 1,3 тысяч заявок.
Сразу скажем, что цифры по меркам отечественного рынка недвижимости - мизерные.
Пока в среднем выдается по 200 кредитов в месяц.
Для сравнения: по итогам прошлого года в Украине было оформлено порядка 301,3 тысяч сделок купли-продажи жилья. Только по Киеву - больше 35 тысяч. То есть в месяц — порядка 25 тысяч и 3 тысяч соответственно. Получается, что на дешевую ипотеку в рамках всей страны приходится меньше 1%.
Неудивительно, что риелторы и застройщики пока особо не увидели заемщиков под 10% на рынке. Что вполне можно было бы списать на издержки запуска программы. Но есть нюансы.
Как 10% превращаются в 15%
Кредиты на покупку жилья под 10% "и меньше" сейчас предлагает несколько банков: государственные "Ощадбанк", "Приватбанк" и "Укргазбанк", а также "Кредобанк" и "Правэкс Банк".Но при ближайшем рассмотрении условия не такие уж и выгодные.
Сравнительно невысокая процентная ставка предлагается не на весь период кредитования, а только краткосрочно.
К примеру, у "Приватбанка" можно оформить ипотеку на жилье на первичном или вторичном рынке на срок от года до 20 лет. При этом ставка 9,99% годовых будет действовать только в первый год. Дальше — по формуле UIRD*12М + 4%.
UIRD – это украинский индекс ставок по депозитам для физлиц.
Он меняется, и на 19 октября этого года составляет за 12 месяцев 8,83. То есть если посчитать по формуле, то со второго года ипотека под 10% от "Приватбанка" будет уже почти под 13%. Но это еще не все. Нужно заплатить 0,5% за страхование недвижимости и заемщика, 1% разовой комиссии, за оценку недвижимости и прочие платежи.
То есть даже в первый год ипотека от Зе явно не вписывается в заявленные 10% (с разовой комиссией и страховками получается 12%).
"Приватбанк" в паспорте потребительского кредита оценил реальную процентную ставку по этой программе в 13,42% годовых.
При этом первоначальный взнос достаточно большой - 30%.
Ощадбанк дает ипотеку под 9,99% годовых на срок до 10 лет и с первым взносом в 30% Если дольше, то ставка меняется. Скажем, на 15 лет (и с первым взносом в 20%) - под 15% (9,99% только первые полгода).
Есть еще комиссия при оформлении кредита - 0,99% от суммы.
В "Кредобанке" в первый год действует ставка в 10%, второй - 12%, третий -14%, а дальше по формуле UIRD+3,5%, то есть больше 12%.
Но, скажем, если вы являетесь клиентом этого банка по другим программам (скажем, имеете там счет), то в первый год ставка не 10%, а 8%.
В "Правэкс Банке" ставку в 9,99% годовых обещают на первые пять лет кредитования, а дальше снова включается формула: UIRD12m+3%, то есть на сегодняшний день это около 12%, но может быть и больше (ставка пересматривается раз в год).
Плюс нужно заплатить 2,99% разовую комиссию и достаточно высокий первый взнос (40%).
Также банки достаточно жестко отбирают заемщиков. Обязательное условие — подтвержденный уровень официального дохода, который позволит платить по кредиту. Скажем, как указано в требованиях "Правэкс Банка", нужен официальных доход не менее 10 тысяч гривен в месяц, а также справка, что вы работаете в компании не менее полугода. Что может предоставить далеко не каждый украинец.
"Кроме того, с землей большинство банков не работают, то есть частные дома автоматически вылетают из ипотеки", — говорит Луханина.
Многие застройщики перебивают такие ипотечные предложения своими рассрочками.
По словам эксперта рынка недвижимости Виктории Нероды, за время карантина доля покупок квартир в пригороде Киева в рассрочку увеличилась до 55%, что на 10-12% больше, чем год назад.
Как говорит директор по маркетингу ЖК BASA City Виктория Погасий, сейчас самыми распространенными на столичном рынке являются рассрочки с первым взносом от 10% до 50% на срок до 2 лет. Но некоторые застройщики дают рассрочку и до 10 лет.
При этом есть период, когда процент очень низкий - до 1-2% (скажем, если застройщик кредитует из собственных средств), а потом приходится платить по среднерыночным ставкам (12-17%). Причем можно выбрать вариант, при котором удорожание жилья не превышает 4-5%. И нет такого жесткого отбора по платежеспособности.
Но, как говорят сами застройщики, преимущество ипотеки - длительный срок кредитования (до 20 лет). Поэтому спрос на такие кредиты есть, и он достаточно большой - до 15-20% потенциальных покупателей не против оформить сделку под доступный кредит. Проблема в том, что таких доступных кредитов пока в реальности нет.
Когда станет доступной недорогая ипотека
В теории ипотека в Украине может быть и ниже 10% годовых. Ведь учетная ставка НБУ, к которой теоретически привязаны проценты по банковским кредитам, за последнее время действительно значительно снизилась - до 6%."Если считать по формуле - учетная ставка НБУ плюс маржа банков, то у нас все кредиты должны быть ниже 10%, на уровне 8-9%", — говорит экономист Алексей Кущ.
Впрочем, пока таких низких ставок все же нет. И это не случайно.
"Учетная ставка действительно должна быть неким маяком стоимости денег для коммерческих банков. Но если только при этом центробанк, который эту ставку и устанавливает (в нашем случае - НБУ), параллельно проводит адекватные операции на открытом рынке - скажем, насыщает его деньгами или, наоборот, изымает лишнюю ликвидность. Но в Украине учетная ставка существует как бы сама по себе. НБУ ее снижает, но при этом не насыщает экономику деньгами, то есть в реальности они не дешевеют. Плюс накладываются девальвационные ожидания, риски, которые учитывают банки при формировании своих кредитных ставок для физлиц", - говорит Кущ.
Кардинально изменить ситуацию и действительно резко удешевить кредиты можно, разве что если государство будет компенсировать часть ставки.
"Сделать это можно, к примеру, за счет прибыли НБУ, а это 40-50 млрд в год. Эти средства можно было бы не перечислять в бюджет, а направить на компенсации по ипотеки и кредитам для малого и среднего бизнеса. При этом ипотеку было бы реально снизить не до 10%, что все равно очень дорого (переплата за 20-30 лет в 2-2,5 раза), а до 5% годовых. При таком уровне компенсации можно было бы выдать до 800 млрд недорогих кредитов. И это бы дало такой всплеск в строительстве и такой рост ВВП, с которым другие программы (скажем, та же "Большая стройка") и рядом не стояли", - уверен эксперт.
"Все инициативы президента пока — банальный пиар. Снижение реальной ставки по ипотеке до 10% возможно только при нескольких условиях: возможность банков привлекать рефинансирование от НБУ по учетной ставке и на очень длительный срок под целевую программу ипотечного кредитования, гарантии того, что объект будет достроен, экономическая стабильность (низкая инфляция). Есть еще ряд ограничений, которые делают невозможным всплеск кредитной активности. Например, это касается большого процента по кредитным требованиям (то есть финансовый резерв самого банка). Еще год-полтора назад ряд банков пытались повлиять на то, чтобы эти требования были снижены с 13% до 2%. Ведь процент по кредитным требованиям должен быть таким, чтобы банки более охотно разрабатывали собственные ипотечные программы. Но пока ничего этого нет", — сказал нам представитель одной из киевских компаний-застройщиков.
