Несмотря на финансовый кризис, спад в экономике и постоянные карантинные ограничения, стоимость жилья в украинских крупных городах растет. По разным оценкам, за последний год квадратный метр подорожал чуть ли не на треть. Также дорожает и аренда квартир.
"КП" в Украине выяснила, в чем причины таких тенденций и расспросила экспертов, чего ждать от цен в дальнейшем.
Причины роста цен
Казалось бы, экономика Украины до сих пор не вышла на докарантинный уровень, а цены на недвижимость последние полтора года постоянно растут. Как говорят эксперты, причин тут несколько.Во-первых, в последнее время существенно подорожали стройматериалы. Это толкает вверх цены на новострои, а те уже, в свою очередь, тянут вверх и вторичный рынок.
Вторая причина – это фактический запрет на выезд граждан на отдых из страны. Те, кто раньше тратил большие суммы на путешествия уже полтора года не могут толком никуда поехать и у них образовались излишки денег, которые в том числе люди инвестируют в недвижимость.
Третья причина – это миграционные процессы. В крупных городах деловая жизнь быстрее восстанавливается после карантина, поэтому люди возвращаются в мегаполисы.
- Миграционные процессы существенно влияют на рост спроса на малогабаритное жилье в городах-миллионниках, - пояснил глава Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита. - Граждане меняют место жительства, преимущественно, из-за больших возможностей найти достойную работу и улучшить свой уровень жизни. Из-за этого квартиры в небольших городах теряют свою популярность.
Также среди главных причин роста стоимости жилья на вторичном рынке эксперт назвал инфляционные процессы, неуверенность в стабильности экономической политики страны, что сказывается на уровне благосостояния граждан, а также запуск государственных ипотечных программ. Хотя последнее обстоятельство на рынок жилья влияет минимально.
- По данным АСНУ, "льготная "ипотека под 7% только на 1-2% увеличила количество потенциальных покупателей жилья, - говорит Юрий Пита.
По словам эксперта, в течение первого полугодия во всех сегментах жилья наблюдалась достаточно высокая активность. За первое полугодие капитальные инвестиции в области операций с недвижимым имуществом превысили 9 млрд грн, что на 25% больше, чем показатели за аналогичный период прошлого года. По данным АСНУ, более 70% сделок, касались первичного рынка жилья.
Что происходит с ценами
По словам экспертов АСНУ, на первичном рынке недвижимости в крупнейших городах Украины - Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове - с начала года подорожала на 18-20%. В более мелких городах, таких как Винница, Ивано-Франковск, Ровно и других областных центрах цена на первичном рынке выросла до 15%.И пока что потенциал повышения цен не исчерпан. Хотя спрос со стороны покупателей уже практически полностью удовлетворен. В АСНУ прогнозируют, что до конца года стоимость жилья на первичном рынке может вырасти на 5-10%, а на вторичном - до 7%.
- Несмотря на ожидаемое осеннее оживление на рынке жилой недвижимости, ценовая ситуация будет достаточно стабильной, - говорит Юрий Пита. - Начиная с июля, количество инвестиционных сделок на первичном и вторичном рынках сократилась почти на 25%. Рост цен будет носить более инерционный характер и спрос будет формироваться в основном за счет активности тех покупателей, покупать жилье сугубо в инвестиционных целях. Однако ресурс потенциальных покупателей почти иссяк. В Украине лишь 7-8% граждан могут позволить себе покупку жилья за наличные средства, по программам по ипотеке или рассрочка. Такая ограниченное количество потенциальных покупателей является главным фактором сдерживания роста цен.
Первичка или вторичка
Эксперты говорят, что большинство покупателей ищет жилье на первичном рынке. Вторичный рынок в качестве покупки рассматривает лишь каждый пятый покупатель.- Первичный рынок интересует более 80% всех инвесторов, пытающихся сохранить и приумножить свои средства, вкладывая их в недвижимость, - продолжает Юрий Пита. - В течение 2021 более двух третей всех инвестиционных сделок пришлось на одно- и двухкомнатные квартиры площадью до 60 м2 на начальных стадиях строительства. Вложение средств в начале строительства, несмотря на имеющиеся риски, не останавливает покупателей. При условии что дом сдадут стоимость приобретенной квартиры растет минимум на 30% за следующие два года.
В то же время, несмотря на меньший спрос, на вторичном рынке наблюдаются схожие ценовые тенденции. Рост цен на квартиры в крупных городах по итогам года может достичь 17-20%. Правда, в основном, это касается наиболее востребованной категории жилья - малогабаритных квартир в хорошем состоянии площадью до 50 м2 в типовых домах советской застройки, расположенных в удачных локациях. Рост цен на жилье в регионах не превысит 15% по итогам года.
Большинство покупателей, по словам экспертов, интересуются именно первичным жильем: спрос на нее составляет 80 процентов. Фото: Синица Александр / УНИАН
Что происходит в столице и пригородах
Что касается тенденций на столичном рынке жилья, то наибольшая активность здесь наблюдалась во втором-начале третьего квартала.- Именно в этот период количество сделок почти на 30% была больше, чем за аналогичный период прошлого года, - говорит председатель Киевского городского отделения АСНУ Елена Гайдамаха. - По всем признакам пик активности на вторичном рынке столицы уже пройден.
По ее словам, в настоящее время на вторичном рынке жилья спрос и предложение сбалансированы, но есть сегмент жилья, который все еще интересует покупателей.
- Наибольший рост цен в Киеве возможен в сегменте небольших квартир в типовых домах советской застройки, расположенных вблизи метро и крупных транспортных узлов, - говорит эксперт. - Спрос на такие квартиры на 10% превышает предложение.
При этом из-за дороговизны столичных квадратов, все больше покупателей смотрит в сторону ближайшего пригорода, где цены существенно ниже, чем в Киеве.
По ее словам с начала года наибольшим спросом наблюдался на квартиры в многоквартирных домах площадью до 55-60 м2, построенных с 2010 по 2015 годы и расположенных в городах-спутниках, таких, как Ирпень, Буча, Бровары, Коцюбинское и др. В общей структуре спроса такое жилье было популярно в 30% покупателей. Стоимость таких квартир сейчас составляет от 650 до 800 долл за кв. м.
Более 25% спроса в пригороде Киева приходится на квартиры площадью 40-55 м2 в многоквартирных домах, построенных с 2015 по 2020 годы, расположенных в Гатном, Софиевской Борщаговке, Буче, Гостомеле, Борисполе и других населенных пунктах. Стоимость таких квартир составляет в среднем от 850 до 1000 долларов за метр.
Около 20-25% потенциальных покупателей интересовали частные дома и коттеджи площадью 120-150 м2, находящихся на расстоянии до 15 км от Киева по имеющейся социально-бытовой инфраструктурой и расположенных вблизи водоемов и лесов. Стоимость таких домов с ремонтом составляет в среднем от 1200 до 1500 долл. кв. метр.
Еще около 20% спроса приходится на таунхаусы и дуплексы площадью до 100-150 м2, расположенных на расстоянии 10-15 км от столицы. Средняя стоимость такого жилья со строительной готовностью составляет от 700 до 900 долл. за кв. метр.
- Все ценовые тенденции Киева зеркально отразятся на ценовой ситуации в пригороде, Именно поэтому до конца года будет расти замедленными темпами. В этот период подорожание жилья на вторичном рынке не превысит 7%, - резюмировала Елена Гайдамаха.
Аренду "остудит" коммуналка
Подорожание недвижимости потянуло за собой рост цен на рынке аренды жилья. В течение этого года стоимость аренды вырастет на 25-30%. При этом подорожание пока еще продолжается.- Осенью аренда квартир, преимущественно 1-, 2-комнатных в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове может вырасти в пределах 10-15%, в других областных центрах - до 7-10%, - резюмировал Юрий Пита. - При этом обещанный рост коммунальных платежей на 40-70%, который ляжет на плечи арендаторов, станет предохранителем от будущего роста цен даже если будет продолжаться рост спроса.
До конца отопительного сезона стоимость аренды будет ориентирована на совокупные расходы нанимателей жилья.