Власть вернулась к идее комплексной реконструкции кварталов устаревшего жилого фонда. "КП в Украине" разбиралась, как может работать этот механизм.Хорошо забытое старое
Решить проблему хрущевок пытались чуть ли не при каждой новой власти. Кто-то предлагал провести их капитальный ремонт и термомодернизацию, как это было сделано в Европе. Кто-то склоняется к мысли о сносе этих домов и строительстве на их месте нового жилья. В далеком 2006 году даже был принят закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". Именно этот документ до сих пор определяет правила, по которым должно проводиться снос старого жилья и возведение на его месте нового. Однако закон так и не заработал – эксперты говорят, что документ оказался неэффективным и не адаптированным к украинским реалиям.В 2018 году в правительстве занялись разработкой нового законопроекта, который должен был бы решить проблемы старого закона. И летом 2019 года о том, что законопроект готов, отрапортовали в Минрегионе. Правда, в парламент законопроект тогда так и не попал.
И вот спустя два года правительство делает новую попытку внести документ в Раду. Об этом заявила народный депутат от "Слуги народа" Елена Шуляк.
По ее словам, нынешний закон предусматривает, что снос устаревшего жилья возможен с согласия 100% зарегистрированных жителей. Это условие фактически блокирует любую попытку что-то сделать с таким домом, ведь обязательно найдется один или несколько несогласных жильцов. Поэтому Минрегион предлагает уменьшить порог одобрения среди жильцов - до 75% жителей.
Как это будет работать
В Минрегионе еще в конце прошлого года основные положения законопроекта. Этот документ определяет алгоритм принятия решения о реконструкции устаревшего жилого фонда, расширяется перечень источников финансирования проектов реконструкции (среди прочего, фонды финансирования реконструкции, образованные органами местного самоуправления). Также предусматривается, что реконструкции будут подлежать многоквартирные дома, объекты инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, расположенные в пределах квартала устаревшего жилого фонда (см. Конкретно).Законопроект предполагает, что утверждать программы и проекты комплексной реконструкции кварталов будут органы местного самоуправления. А за расселение жителей будет отвечать инвестор-застройщик и орган местного самоуправления. Расселение будет осуществляться на основании соответствующих договоров, в частности, о предоставлении равноценного объекта недвижимого имущества (квартиры и/или нежилого помещения) в маневренном фонде во временное пользование.
Правда, юристы говорят, что не понятно, как поступать в том случае, если кто-то из жильцов наотрез откажется покидать свое старое жилье. Ведь процедура принудительного выселения у нас не прописана. В этом случае возможно повторение ситуации, когда человек забаррикадируется у себя дома с оружием, как это недавно произошло в столице.
Размер компенсации
Больше всего жителей хрущевок интересует вопрос нормативов предоставления им нового жилья. Многие из них, как только пошли слухи о возможной реконструкции пятиэтажек, прописали к себе как можно большее число родственников, надеясь получить новую квартиру исходя из норм, которые были прописаны в Жилищном кодексе УССР.В новой версии законопроекта пока что фигурировали условия предоставления жилья исходя из коэффициента 1,5 и такого же количества комнат. То есть, если у человека была однокомнатная квартира площадью 30 квадратных метров, то он должен будет получить однушку в новом доме площадью не менее 45 квадратов. Если была двушка площадью 40 квадратных метров, то новая двушка должна быть не меньше 60 метров.
И здесь юристы видят ряд проблем. Например, если в новом доме двушки будут площадью 70 квадратов (а ему положено 60 квадратов), должен ли будет переселяемый выкупать "лишние 10 квадратов", если же да, то по какой цене.
Застройщики же называют такой коэффициент замещения для нового жилья слишком высоким и считают, что его нужно сделать плавающим.
- Привлекательность жилой площади в разных районах очень сильно отличается, - говорит председатель Конфедерации строителей Украины Лев Парцхаладзе. - Если в центре Киева застройщики будут согласны на коэффициент даже 2, то в более удаленных районах он будет меньше. А в маленьких городах может быть ситуация, что экономически невыгодно будет расселять хрущевки даже с предоставлением квартир такой же площади. Коэффициент должен быть экономически обоснованным и устанавливаться органами местной власти после проведения определенной процедуры инвентаризации. Так же, как и заказчиками реконструкции должны быть именно органы местного самоуправления, что четко прописано в новом законе.
Как будет осуществляться переезд
Согласно народной мудрости, один переезд приравнивается к двум пожарам. Поэтому согласие жильцов старых домов на переезд в квартиры такой же площади в новом доме, если честно, выглядит весьма сомнительным. И с позиции здравого смысла перспективными выглядят реконструкции разве что кварталов пятиэтажек в центральных районах крупных городов. Если людям предложат за их квартиры двойную компенсацию, да еще и это жилье будет в новом доме, то многие могут согласиться на все трудности, сопряженные с переездом.Тем более, что в законе обещают не переселять их в маневровое жилье, а сразу в новый дом.
- Согласно предыдущему механизму люди должны были бы сначала выехать из старого жилья в ожидании строительства нового, - поясняет Лев Парцхаладзе. - В новой версии закона, сначала строится пусковой дом, в который переселяются люди, и только потом сносятся старые объекты. Обязательным условием является ремонт в новой квартире, помощь жителям в переезде и расположение ее в том же административном районе, чтобы люди после переезда могли пользоваться той же инфраструктурой - поликлиникой, детсадом, школой.
Будет ли интерес у застройщиков
Правда, ожидать, что уже на следующий день после принятия законопроекта и подписи под ним президента застройщики выстроятся в очередь, чтобы начать реконструкцию кварталов хотя бы столичных хрущевок, не стоит. Им намного выгоднее и интересней выкупать землю в промзонах, сносить устаревшие заводы и строить там кварталы жилья, чем договариваться с тысячами жителей, которые будут пытаться выторговать более выгодные условия, реконструировать сети, прокладывать новые коммуникации.- Пока в Киеве есть свободные участки под застройку и неурегулированное законодательство, привлекательность таких проектов остается под вопросом, - констатирует Лев Парцхаладзе. - На самом деле инвесторам интересно все, что имеет экономическую выгоду, поэтому, убрав в законопроекте определенные экономические препятствия и прописав четкие процедуры, мы сделаем реконструкцию более привлекательной для инвесторов.
По его словам, реальный интерес у застройщиков к таким проектам появится только тогда, когда свободные участки под застройку закончатся и инвесторы начнут активно искать новые проекты для освоения. То есть, если для Киева – это вопрос относительно недалекой перспективы, то в других городах такой механизм – это более далекое будущее.
Понятно, что это пока законопроект, и, возможно, в ходе его обсуждения в парламенте туда внесут какие-то новые нормы, которые будут интересны жителям пятиэтажек или же застройщикам. Однако ждать какой-то строительной революции после принятия нового закона пока не стоит.
КП в Украине
