Президент Владимир Зеленский приехал на форум "Украина 30. Земля" и во время выступления подписал законопроект №2194 о проведении земельной децентрализации. Таким образом, он фактически перерезал символическую ленточку, давая старт открытию рынка земли с 1 июля 2021 года. Тем более что на прошлой неделе парламент принял закон об электронных аукционах и юридических препятствий для открытия рынка вроде как и не осталось. Правда, оппозиция настаивает на проведении референдума. Но инициирование этого события за месяц до запуска продажи земель сельхозназначения выглядит больше пиар-ходом, нежели реальной попыткой заблокировать запуск рынка земли.
Что заявил президент
Во время своего выступления на форум "Украина 30. Земля" Владимир Зеленский традиционно вспоминал предшественников, которые только говорили о рынке земли, но запускать его отказывались.По его словам, за время моратория на продажу земли некоторые политики и бизнесмены украли у государства землю площадью почти 2 полуострова Крым.
- Почти 20 лет со стороны власти было все что угодно, кроме дел, - заявил Зеленский. - Они обещали, манипулировали, даже ели землю на трибуне ВР, пугали, что землю вагонами вывезут за границу, но, самое страшное, они лишили 7 млн граждан их конституционного права - права собственности на землю. Люди не могли распоряжаться землей, не могли продавать, покупать ее, как это делается во многих странах. Для украинцев действовал мораторий, как в Венесуэле или Северной Корее. За время моратория умерли почти 1 млн землевладельцев, а стоимость гектара сельскохозяйственной земли стала самой низкой в Европе.
По словам президента, политики и чиновники все эти годы пользовались землей в обход моратория.
- Бывшие парламенты внутри страны фактически образовали офшор площадью более 8 млн га. Это серый теневой рынок, где землю покупали, продавали и зарабатывали миллионы без уплаты налогов, официального трудоустройства и социальных гарантий для людей.
По его словам, по предварительным подсчетам, было присвоено около 5 млн га государственных земель.
Итак, глава государства подписал закон №2194, который предусматривает передачу земель государственной собственности за пределами населенных пунктов (кроме земель, которые нужны государству) в коммунальную собственность сельских, поселковых, городских советов.
- Это закон, который четко закрепляет, что продавать и покупать землю могут только украинцы, - отметил Зеленский.
Лазейки для иностранцев
Правда, эксперты уже нашли варианты для иностранных компаний получить контроль над украинскими землями. Схема эта не совсем законная, но, учитывая уровень украинской коррупции, вполне рабочая.Дело в том, что законопроекты, которые были приняты в парламенте, позволяют иностранцам покупать несельскохозяйственные земли. То есть те участки, на которых можно что-то построить или вести бизнес. И вот тут появляется интересный момент. Местные власти имеют возможность менять статус земли.
Поэтому эксперты говорят, что вполне возможна схема, когда ОТГ (об’єднана територіальна громада) меняет целевое назначение земли, выводя ее из статуса сельскохозяйственной, передает или продает ее какой-нибудь украинской компании, а после этого уже саму компанию покупают иностранцы. В результате иностранцы через украинскую компанию будут владеть землей, которая формально не является сельскохозяйственной, но на самом деле на ней будут выращиваться сельхозкультуры.
Много критики будущего рынка земли звучит и от экологов. Новые законы упрощают многие разрешительные процедуры, а функции контроля возлагаются на органы местного самоуправления. Эксперты говорят, что это создает экологические риски и риски неконтролированной застройки.
Основные параметры рынка
Как бы там ни было, но с 1 июля владельцы сельскохозяйственных паев смогут продавать свои земельные участки сельскохозяйственного назначения таким категориям покупателей: гражданам Украины, юридическим лицам Украины, которыми владеют только граждане Украины, государству или территориальной громаде. Граждане могут осуществлять сделку напрямую, в то же время продажа земли, которая находится в собственности государства или ОТГ, должна будет проходить на электронных аукционах.Сам рынок земли будут запускать в несколько этапов. С 1 июля 2021 года землю можно будет продать только физическим лицам, гражданам Украины. Максимальный размер участка - 100 гектаров на человека. А с 1 января 2024 года землю можно будет продать и юридическим лицам. При этом максимальный размер покупки "в одни руки" может составлять 10 тыс. га.
При этом на законодательном уровне вводится запрет на продажу земли:
- иностранцам до проведения референдума;
- компаниям-офшорам;
- россиянам и представителям террористов;
- участков государственной и коммунальной собственности;
- участков, расположенных ближе 50 км к госгранице.
Что будет с ценой
В преддверие открытия рынка земли гектары начали дорожать, но не так сильно, как предполагалось ранее. Роста цен в разы не наблюдается. Так, стоимость аренды сельскохозяйственных земель в Украине выросла в среднем на 6,5% в 2020 году и составила 3378 грн за гектар. То есть земля подорожала ориентировочно на уровень инфляции. Об этом говорится в сообщении ассоциации "Украинский клуб аграрного бизнеса" (УКАБ).Правда, изменение цен было неравномерным. В некоторых областях средний размер годовой арендной платы составляет более 15% нормативной денежной оценки земель. Это, по мнению экспертов, свидетельствует о достаточно высокой конкуренции за права использования земли, которая, скорее всего, останется и в дальнейшем высокой после запуска рынка сельскохозяйственных земель.
На сегодня наибольший размер арендной платы - в центральных областях Украины. Ниже размер арендной платы в южных и восточных областях объясняется меньшей производительностью земель из-за более засушливого климата.
Правда, экономисты говорят, что стоимость земли на уровне даже 2-3 тысяч долларов за гектар, как продают землю в соседних странах, - это будет пока недостижимая цена для владельцев паев. Экономист Алексей Кущ считает, что средняя цена гектара после запуска рынка в среднем будет порядка 1 тыс. долл., за исключением некоторых районов Черкасской и Полтавской областей, где очень плодородная почва, и там она будет дороже. При этом на юге страны цена будет ниже - около 700 долларов за гектар.
- Фактор сдерживания цен заключается в том, что наши черноземы генерируют низкий уровень добавленной стоимости, - говорит Кущ. - Чтобы росла стоимость аренды, нужно увеличивать уровень добавленной стоимости в аграрном производстве.
Только после этого, по словам эксперта, будет расти стоимость земли.
КП в Украине
