В Украине хотят разрешить отели и хостелы в жилых домах. Появятся ли казино в ЖК

Нынешние ГСН не запрещают работу в жилдомах казино и залов игровых автоматов, но запрещают ветеринарные клиники и магазины более 1000 м2

В январе Министерство развития общин и территорий (Минрегион) выступило с первой редакцией изменений в действующие государственные строительные нормы (ГСН) от 2019 года.

Новая версия ГСН предлагает вновь дать возможность размещаться в жилых домах отелям и хостелам, в то время как оставляет действующим запрет на работу в них ветеринарных клиник, бань, саун, магазинов более 1 тыс. м2 и еще ряда видов бизнеса.

 Одновременно нынешние нормы не запрещают работу в домах игорному бизнесу – казино и залам игровых автоматов. Как обращают внимание юристы, даже без прямого разрешения в рамках норм ГСН, после принятия закона об игорном бизнесе в Украине казино и игровые автоматы в принципе могут работать только в отелях – в первом случае с 4-5 звездами, во втором – начиная с 3 звезд.  

Часть опрошенных UBR.ua экспертов считает, что с учетом легальной работы игорного бизнеса только в отелях вряд ли последним стоит давать возможность размещаться в жилых домах. Другие указывают – какими бы ни были новые строительные нормы, их реальное правоприменение давно находится под вопросом.

Как сейчас 

Утвержденная ныне версия строительных норм запрещает размещение в жилых домах некоторым видам предпринимательской деятельности. Среди прочего, помимо хостелов и отелей, ограничения касаются:                                

• ветеринарных клиник, ветеринарно-консультационных кабинетов;
• общественных туалетов;
• похоронных Р±СЋСЂРѕ;
• бань, саун, РІ том числе РІРѕ встроенных физкультурно-оздоровительных заведениях;
• прачечных, химчисток (РєСЂРѕРјРµ приемных пунктов Рё прачечных самообслуживания производительностью РґРѕ 75 РєРі белья Р·Р° смену);
• магазинов суммарной торговой площадью более 1 тыс. Рј2, Р° также специализированных – рыбных, мясных, овощных, магазинов Рё складов бытовой С…РёРјРёРё, торгующих легковоспламеняемыми Рё горючими жидкостями, огнеопасными веществами Рё материалами (краски, растворители, лаки, РїРѕСЂРѕС…), баллонами СЃ газом, строительными, смазочными материалами, РґСЂСѓРіРёС… товаров, эксплуатация которых может привести Рє загрязнению территории Рё РІРѕР·РґСѓС…Р°;
• производственных помещений, зуботехнических лабораторий, клинико-диагностических Рё бактериологических лабораторий, диспансеров, травмпунктов, подстанций СЃРєРѕСЂРѕР№ помощи, Р° также еще СЂСЏРґР° медицинских заведений: дерматовенерических, психиатрических, инфекционных Рё фтизиатрических, рентгеновских кабинетов, помещений СЃ лечебной Рё диагностической аппаратурой, которая является источником ионизирующего излучения выше допустимого СѓСЂРѕРІРЅСЏ.

Как будет

В начале января Минрегион на своем сайте опубликовал проект первой редакции изменений в ГСН 2019 года. Их пунктом 5.40 отельный бизнес предлагается исключить из списка запрещенных видов деятельности в жилой площади.

Кроме того, из действующей редакции ранее также был убран запрет на размещение в жилых домах казино и залов игровых автоматов.

В 2021 году в Украине вновь заработает игорный бизнес, но разрешен он только в отелях, напомнил UBR.ua глава Ассоциации индустрии гостеприимства Украины (АИГУ) Александр Лиев.

"Из-за цены на недвижимость и уровня необходимых инвестиций в строительство новые отели открывать не выгодно. Очень длительный срок окупаемости. Норма закона, разрешающая казино только в отелях, должна простимулировать строительство новых объектов. Также эта норма отвечает на вопрос, почему все же не стоит размещать отели в жилых домах. За ними придет игорный бизнес", – отметил Лиев.
Пока предложение Минрегиона не утверждено и при этом не факт, что будет. Юрист компании DreamDim, эксперт по градостроительному и земельному праву Юрий Брикайло рассказал UBR.ua, что исключение отелей и хостелов из списка запрещенных в жилых домах имеет неясное происхождение.

"По моей информации, в министерском задании на подготовке изменений не было этого положения. Хотя я сомневаюсь, что КиевЗНДИЕП (предприятие-разработчик документа) внес их сам по своей воле. Но откуда-то это появилось", – говорит Брикайло.
В 
Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак также отметила, что ввиду последствий пандемии игорному бизнесу выгодно лоббировать те или иные разрешительные нормы о работе казино.

Однако она не считает, что само по себе разрешение приведет игорный бизнес в жилые комплексы.

"Казино не нужны в пуле арендаторов. Это не то, на что рассчитывает большая часть жителей ЖК", – отметила Берещак.

Как работают ГСН на практике 

Если казино в жилом комплексе пока представить сложно, то хостелы, несмотря на действующий запрет, все еще в них распространены. Об одном из них UBR.ua рассказал вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

"При действующем запрете я еле добился, чтобы закрыть хостел у себя в многоквартирном доме. Он был неофициальный, там в двухкомнатной квартире поставили 16 кроватей. Добились только тем, что вызывали полицию каждый час в течение суток", – говорит Топал.

Другие эксперты также подтвердили нам, что соседи хостелов, зачастую жалующиеся на конфликты с их постояльцами, с трудом могут добиться закрытия таких заведений

Дело в том, объясняет Юрий Брикайло, что с 2019 года – когда хостелы попали под запрет в домах в рамках ГСН – данный документ стал только техническим и больше не может вмещать правовых норм.  

"Выходит, что все эти разрешения и запреты – это уже не ГСН, это уже правовое регулирование. Формально они вообще не имеют никакого значения. Если дойдет до суда – эти положения вряд ли удастся применить. Прописанные в проекте изменений в ГСН запреты – правовые, но не технические ", – считает юрист Брикайло.

По его словам, строительные нормы в большей степени важны для проектировщиков нового жилья, так как на соответствие им проводят экспертизу контролирующие органы перед вводом дома в эксплуатацию.

Однако, указывает юрист DreamDim, когда помещение уже построено – никто фактически не может остановить его собственников от переобустройства под другое назначение.

"Им можно разве что предъявить, что они используют его с коммерческой целью или указать на еще советские правила использования жилых помещений. Но какого-то запрета – чтобы можно было приходить, штрафовать – не существует. Правоохранителей вызывают, но в большинстве случаев это ничем не заканчивается – у них нет способа фиксации тех или иных нарушений, в частности, уровня шума", – отметил Брикайло.

Неурегулированность на законодательном уровне, вероятно, побуждает чиновников прописывать запреты в рамках ГСН, чтобы при возникновении спорных моментов можно было опереться хотя бы на этот нормативный акт.

"Для многих все, что записано в ГСН, еще обязательно нужно соблюдать – это уже больше такая традиция", – выразил мнение Юрий Брикайло. Впрочем, вполне возможно, что хостелы "пропишут" в украинском законодательстве – соответствующая работа ведется на нескольких направлениях.

С одной стороны, поясняет Анатолий Топал, сейчас активно готовится проект нового жилищного кодекса Украины, где "вероятно, будет запрет размещения хостелов" в жилых домах. С другой стороны, в Верховной Раде уже зарегистрирован законопроект о туризме под номером 4162, отметил глава АИГУ Александр Лиев.

"Сегодня под хостелом подразумеваются очень разные вещи – на законодательном уровне это еще не разъясненное понятие. Новый закон о туризме урегулирует этот вопрос, в том числе прояснит, что такое хостел, где их размещать и как они должны выглядеть", – указал Лиев.

Нужно ли запрещать хостелы и ветклиники в домах

Каким бы ни было будущее решение законотворцев относительно права создавать хостелы в жилых домах, бывшие ранее попытки их запрета – скорее следствие отсутствия правил работы хостелов в Украине.

"Для цивилизованного мира этот запрет мне кажется странным – разрешение на работу хостелов дает поддержку бизнеса, увеличивает налоговые отчисления. Конечно, в наших нынешних реалиях запреты вводятся, чтобы препятствовать созданию в жилых домах антисанитарии и прочего", – объясняет Брикайло.

Безотносительно вероятности появления казино через размещенные в домах отели, в самих гостиницах при новых ЖК – напомним, для первичного рынка недвижимости ГСН имеет большее значение, – нет ничего плохого, полагает эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

"В многофункциональных комплексах, особенно в тех, где заложена возможность выделить из жилой части апартаменты под управление профессиональной эксплуатирующей компании, такое решение должно помочь диверсифицировать недвижимость по сегментам. Речь не только о краткосрочной, но и о средне- и долгосрочной аренде жилья для тех людей, которые приезжают работать из регионов в IT-сфере, на релокейт и т.д.", – указала Берещак.

В любом случае, огульных ограничений, прописанных в ГСН для целых сегментов бизнеса – не только хостелов, но и бань, ветклиник, зуботехнических лабораторий – также можно было бы избежать. Нужно выписать четкие критерии их функционирования в домах, а также обеспечить контроль соблюдения этих критериев, считает Брикайло.

"Мне кажется, что запреты зубопротезных лабораторий и прочего решили сделать, чтобы не выписывать четкие критерии. По-хорошему, нужно было бы указать, что если не нарушаются санитарные нормы, не используются химические препараты – то работать можно. Но, видимо, чтобы не было лазейки для бизнеса, нарушающего правила, решили запретить сразу все", – указал Юрий Брикайло, напомнив, что отселить нежелательных соседей и доказать их вину на практике бывает сложно.

UBR.ua