Риелторы в законе: Как может измениться рынок недвижимости после принятия скандального законопроекта

Депутаты говорят, что хотят навести порядок на рынке риелторских услуг, а участники рынка говорят о том, что посредников, продавцов и покупателей загонят к одному монополисту.

К риелторам можно относиться по-разному. Одни довольны сервисом, другие –при упоминании посредников проклинают их на чем свет стоит. Тем не менее, у вас всегда есть выбор – заключить сделку напрямую или при помощи брокера по недвижимости. Однако, если будет принят законопроект 3618, то выбора может и не остаться.

Будни рынка недвижимости

Когда вы продаете или покупаете квартиру, то обязательно столкнетесь с риелторами. Эти посредники постараются поучаствовать в сделке и получить за нее свой процент. Кому-то они действительно помогли.

- Я продавал квартиру через посредника и мне все понравилось, - поясняет киевлянин Артем. – Я переехал жить в дом за город и решил продать старую квартиру. Нашел риелтора, который жил недалеко от моей старой квартиры, отдал ему ключи и тот уже сам занимался демонстрацией ее потенциальным покупателям. По моим ощущениям, за полгода пока квартира продавалась было около полусотни просмотров. Может быть, часть из них и была придумана риелтором, чтобы "набить себе цену", но как минимум с десяток реальных предложений за этот период поступило. То есть, я экономил время и деньги на поездки для показов квартиры покупателям. После того, как покупатель был найден, на этапе заключения предварительного договора оказалось, что квартира неправильно внесена в реестр и нотариус не может провести сделку. Риелтор взял на себя вопрос получения справки об ошибке в отделе приватизации районной администрации. Ну и ко всему прочему, я изначально думал выставлять квартиру дешевле, чем ее в итоге продал. Посредник посоветовал установить немного завышенную цену и постепенно снижать ее. Я считаю, что посредник свои деньги честно заработал.

У других людей прямо противоположный опыт работы с риелторами. Их они считают излишней преградой между хозяевами и покупателями.

- Первый раз с риелторами столкнулась при съеме квартиры, - говорит киевлянка Юля. - Тогда сама искала варианты, так как мне было важно видеть жилье, хотя фото часто и не отвечают действительности, мне был важен район, развязка, этаж, более-менее нормальный ремонт и за адекватную цену. Пользовалась обычными сайтами сдачи-съема-покупки квартир. Везде, куда звонила, даже если на сайте был указан, что это номер владельца – это были риелторы. Часто мне говорили, что этой квартиры уже нет, ее забрали, можем подыскать другую. Ни одни из них не предложил мне в итоге ничего по моим требованиям, а если парочка и перезвонила, то предлагала, что у них было, а не что надо было мне. В итоге нашла квартиру по объявлению на сайте сама, естественно, телефоны были риелтора, мы встретились, мне квартира подошла, я ее забрала, заплатив риелтору 50% от ежемесячной суммы. Вопрос – за что?

При покупке квартиры, по ее словам, все это повторилось один в один.

- К кому я ни обращалась, по моим требованиям никто мне не перезванивал, - продолжает Юля. - Когда встретилась с владельцем, он меня спросил: ваши риелторы, говорю, нет. А он мне – и не мои. Так, а зачем они нам нужны? Я к ним не обращался с просьбой продавать мою квартиру, я к ним не обращалась с просьбой искать мне. При этом они хотели быть участниками сделки и получить свой процент. Как мне рассказал потом владелец, он сам разместил свои объявления на сайтах о продаже со своими контактами, но потом сам не мог найти свои объявления. В итоге, мы заключили сделку напрямую и попросту бортанули посредника, услуги которого не заказывали.

Сами риелторы в частных беседах признаются, что часто берут чужие объявления, размещают от своего имени, а потом "забрасывают" исходное объявление десятками жалоб за якобы нарушение правил публикации. Пока длится разбирательство, объявление хозяина блокируется, а объявления от имени риелторов остаются на сайте как единственные уникальные.

Последствия законопроекта

Ситуации на рынке недвижимости, когда посредники хотят получить свою долю, при этом ни за что не отвечают – довольно распространены. Депутаты считают, что это происходит из-за того, что до сих пор нет закона, который бы регулировал взаимоотношения покупателя, продавца и посредника.

Однако появившийся законопроект 3618 уже раскритиковали все – и юристы и риелторы.

- Все риелторы должны получить сертификат и быть на учете у государства, - комментирует руководитель компании Greenol Олег Приходько. - Предусматривается добровольно-принудительное создание новых органов и должностей, таких как Квалификационно-сертификационной комиссии Национальной федерации специалистов в сфере риэлтерской деятельности, Съезд специалистов в сфере риэлтерской деятельности, Совета общественного надзора в сфере риэлтерской деятельности, Председателя Совета общественного надзора в сфере риэлтерской деятельности". Возможно, кто-то не знал, однако рынок уже давно идет своим эволюционным путем, сам создал профессиональные объединения и организации, которые определяют профессионализм в своих рядах и помогают ориентироваться специалистам и так в не простом законодательном поле, а часто и борются с бюрократией.

По словам Приходько, работа без получения специального свидетельства, которые будут выдавать эти организации, предусматривает штраф от 8,5 до 34 тыс грн. Но самое интересное, по его словам, заключается в том, что без риелтора теперь нельзя будет провести ни одну сделку.

- Будет создан реестра специалистов и объектов, - продолжает Олег Приходько. - Недавно была создана база независимых оценок недвижимости. Кто-то заметил эффект от нее? Если цель пересчитать риелторов и заставить их платить налоги от своей деятельности, то какая логика в том, чтобы принудительно навязывать риелтора в каждую сделку? Видимо среди нотариусов возникнет новый бизнес по предоставлению услуги "обязательного риелтора". Как следствие, возникнут списки "мертвых душ" - риелторов, которые никакой работы не сделали, но соглашение заключили с потребителем услуг и подписью своей засвидетельствовали ее.

Юристы тоже видят в законопроекте много нарушений законов.Они так описывает подводные камни законопроекта.

- Собственник не сможет осуществлять сделки с недвижимостью без помощи брокера (риелтора), - поясняет юрист Сергей Бурлаков. - Ведь только он может внести информацию в Единую информационную базу данных и сформировать информационный паспорт объекта недвижимости. Такой номер предлагается сделать существенным условием сделки. Нотариус может удостоверять сделку, по которой объект недвижимости отчуждается, реализуется, передается в аренду, ссуду физическим лицом, только получив выписку из этой базы. 

Рекламировать объекты недвижимости может только риелтор. Формально может и собственник, но нужно внести объект в базу, а сделать это может только риелтор.

То есть, по словам юриста, предлагается создать, по сути, общественную организацию, которая монопольно будет решать, кому можно или нельзя работать в сфере риэлторских услуг, навязывать свои обязательные услуги брокеров всем, кто совершает сделки с недвижимостью, вести реестр всех сделок, не контролируемый государством, зато доступный для всех, и всё это с очень нечеткой ответственностью.

- Может рынок риэлторских услуг и нуждается в регулировании, чтобы минимизировать действия мошенников и вывести часть доходов из тени, но точно не путем ограничения законных прав граждан, - говорит Бурлаков. И если принимать такой закон, то только после очень существенных доработок. Потому что сейчас его нормы входят в противоречие и со ст. 41 Конституции Украины, которая гарантирует, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, и с целым рядом норм Гражданского кодекса, прежде всего со статьей 319 - Осуществление права собственности, согласно которой собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению, а государство не вмешивается в осуществление владельцем права собственности.

КП в Украине