В 2021 году минимальная зарплата в Украине достигла 6 тыс. грн, а 1 декабря она подрастет еще на 500 грн. Однако повышение соцстандартов оплаты труда потянет за собой и увеличение затрат на бытовые расходы. В частности, и на услуги управляющих компаний в жилых комплексах и организациях совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).
Перерасчет стоимости обслуживания компании пытаются провести уже сейчас, но, как признаются собеседники UBR.ua, часто сталкиваются с трудностями в том, чтобы договориться об этом с собственниками жилья. Представители последних, впрочем, также упрекают управителей в неумении "работать" с жильцами.
Взаимонепонимание доходит до того, что в некоторых регионах компании даже начали пытаться обойти процедуру, "выбив" повышение ставки в местных органах исполнительной власти.
От чего зависит цена услуги
По словам руководителя Ассоциации профессиональных управителей недвижимости (АПУН) Андрея Никончука, себестоимость обслуживания дома для компаний составляет 6 грн/м3 при минимальном наборе услуг. В итоге "усредненная минимальная" ставка составляет 7-8 грн/м3.В то же время в каждом многоквартирном доме цена определяется индивидуально, подчеркивают эксперты. Как отметил в комментарии UBR.ua вице-президент Всеукраинского совета председателей ОСМД (ВСПО) Роман Гученко, "двух одинаковых домов не существует: у кого-то убирают в подъезде раз в неделю, а у кого-то – каждый день. Одни экономят на электричестве, а у других свет в подъезде включен постоянно".
На уровень ставки влияет также количество собственников и состояние здания – в больших новых домах ставка меньше, а в трехэтажном доме с изношенными коммуникациями она может доходить и 20 грн/м3, пояснял нам ранее председатель Центра помощи ОСМД (ЦПО) Сергей Ряполов. Немаловажен и набор услуг.
"В каких-то домах находится сложное инженерное оборудование. Где-то есть консьерж, а где-то – нет. В третьем доме он работает, но затраты на него там не заложены в смету", – приводит пример Никончук. Он также указал, что, так как стоимость услуг управителей – договорной вопрос, то и потолка цен на рынке нет.
Вместе с тем ранее (в декабре 2020 года) Сергей Ряполов отмечал, что высотным домом, побившим рекорд по цене обслуживания, являлся дом в Харькове, где взнос в ОСМД собственников достиг 23 грн/м3, так как "они захотели добавить туда все услуги, которые смогли придумать: и охрану, и ежедневную уборку".
Сколько переплатим
С 2019 года минимальная зарплата в Украине выросла на 44% (с 4137 грн до 6000 грн) – наибольший скачок произошел именно в этом январе, когда минзарплату подняли на 20%, с 5 тыс. до 6 тыс. грн.Вместе с инфляцией этот фактор станет главным, который будет вынуждать управленцев выступать с предложением к собственникам о поднятии цен. С этим мнением солидарны все опрошенные UBR.ua эксперты.
Пересмотр уровня платежей уже осуществляется – как пишет у себя на странице в Facebook профессор Киевской школы экономики Ольга Купец, с мая в ее ЖК "будет тариф 24 грн/кв.м вместо 16,8 грн", что обслуживающая компания аргументировала как раз ростом минзарплаты.
"В 2019-2020 году постоянно росла минимальная заработная плата. Это естественно сказывается на налогах, ЕСВ, на оплате персонала, который содержит управитель", – указывает представитель ВСПО Гученко.
Он также поясняет, что сумма роста услуги все также будет зависеть от особенностей содержания конкретного дома: начиная от региона, где он находится, и обусловленной этим разницы в зарплатах сотрудников, заканчивая объемом выполняемых ими работ.
"Если мы берем новострой, то сантехнику нужно просто пройтись и согласно регламенту посмотреть краны. А если это старый жилфонд, где не проводилась замена коммуникаций, там у сантехника совершенно другая работа. Все зависит от подхода управителя. Если он честный, то не будет предлагать одинаковую цену работы сантехника в разных домах, понимая, что его функции везде отличаются", – говорит Гученко.
Рост минимального уровня зарплаты прямо влияет на расходы компаний, так как многие сотрудники – те же дворники, консьержи, охранники – работают либо не полную неделю, либо за минимальную оплату, или – ненамного превышающую минимальный уровень. В связи с этим и такие работники ставят вопрос о том, чтобы оплата их труда увеличивалась при росте минималки.
При этом всем, добавляет Гученко, "если разложить составляющие взноса в ОСМД и цену услуги управителя, то по факту заработная плата занимает 40-60% от общего взноса на содержание дома".
Однако важно отметить, что любое повышение ставок управляющая компания обязана согласовать с собственниками, выступив с соответствующем предложением на общем собрании.
Если жители не соглашаются на рост цен, это может стать причиной "деградации" возможностей управляющей компании обслуживать дом, вынуждая ее "развернуться и уйти", отмечает Никончук. Вместе с тем договориться о повышении ставки, согласовав изменения со всеми жильцами, довольно сложно, признаются эксперты.
Провести собрание – 40 дней головной боли
Согласование повышения стоимости услуг – традиционная проблема ОСМД и управителей.О росте цены услуг управляющая компания должна заблаговременно уведомить собственников, затем, через 2 недели, организовать их общее собрание, где жильцы должны принять либо отклонить соответствующее предложение, объяснил директор и основатель управляющей компания "Комфорт сервис" Сергей Филиппов.
"Провести общее собрание – это 40 дней головной боли", – констатирует Никончук.
Неутверждение новой стоимости обслуживания в случае чрезмерного роста расходов может привести к невозможности управлять домом и в тех ОСМД, где управленческую функцию берут на себя сами жильцы, не прибегая к услугам сторонних управителей, указывает на проблему председатель Центра помощи ОСМД Сергей Ряполов.
"Происходит разрыв, когда вносимых средств уже не хватает. Минимальная зарплата повысилась, но она не заложена в смете. Поэтому приходится "съедать" резервный фонд – но зачастую там нет денег", – рассказывает эксперт.
Поэтому "идеальный вариант" для ОСМД, считает Ряполов, – утверждать смету не в абсолютных числах, а в коэффициентах, привязанных к минимальной заработной плате. Это снижает и стоимость услуг за счет ликвидации производных трат.
"Минимальная зарплата поднимается раз в году. Теоретически собрание можно проводить тоже раз в год, но, чтобы его собрать, нужны деньги – обойти жителей, отправить письма. Это лишние средства и ухудшение условий обслуживания", – привел довод Ряполов.
В то же время, так как "наши люди плохо воспринимают коэффициенты", работают в таком формате, по его словам, всего лишь несколько домов. Однако, если ОСМД в принципе имеют возможность заложить коэффициенты в смету, то управляющие компании лишены возможности автоматического пересмотра цен услуг на законодательном уровне.
Часть из экспертов считает, что правительство должно принять изменения, позволившие бы компаниям изменять свои цены автоматически в связи с инфляцией и ростом минзарплаты. Этого решения сейчас пытаются добиться управители в Сумах, рассказал UBR.ua Роман Гученко из ВСПО.
"Управители обивают пороги исполнительного комитета городского головы, чтобы он через какую-то подстрочку в законе увеличил им цену пропорционально росту заработной платы", – говорит он.
Однако Гученко критически относится к "автоматическому" пересмотру ставок. Дело в том, что "80% управляющих компаний", основу которых составляют бывшие ЖЭКи, "не понимают, что произошла реформа жилищно-коммунального хозяйства", и не занимаются "работой с жильцами".
Трудности, с которыми они сталкиваются при попытках внести изменения на общем собрании, в значительной степени вина не собственников, а их самих, уверен эксперт.
"Они должны содержать от себя управителя, который будет обслуживать максимум 10 домов, иногда – 13, в зависимости от величины дома (общей площади или подъездов). Но у некоторых управителей по 200-300 домов – поэтому они и жалуются, что не могут провести собрание. А как они это сделают, если в некоторых домах их люди не знают, даже "старшего" от собственника нет?", – задается вопросом Гученко, указывая, что если утвердить автоматический пересмотр цен, то управители "вообще перестанут работать с людьми".
"А их нужно заставить это делать", – резюмирует Гученко.
